Herausforderungen im Mietverhältnis

Umgang mit Herausforderungen im Mietverhältnis: Diese Rechte haben Sie als Vermieter

Unterzeichnung Mietvertraag
Die Entscheidung, eine Immobilie vermieten zu wollen stellt einen großen Schritt für jeden Eigentümer dar. Besonders wenn es um den Umgang mit unvorhergesehenen Herausforderungen geht, ist die Angst vor problematischen Mietverhältnissen, unerwarteten Instandhaltungskosten oder rechtlichen Schwierigkeiten oft recht groß. Deshalb ist es von entscheidender Bedeutung, Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter genau zu kennen, um um konfliktreiche Situationen proaktiv zu managen, finanzielle Risiken zu minimieren und ein sicheres sowie rentables Mietverhältnis zu gewährleisten. Mit unseren Tipps für Vermieter lernen, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen und Ihre Pflichten erfüllen, so können Sie die Grundlage für langfristige Stabilität und Zufriedenheit in Ihren Mietverhältnissen schaffen.

Aufsuchen des persönlichen Dialogs
Häufig führt ein Gespräch mit dem Mieter schon zur Lösung. Erfragen Sie den Grund, aus dem die Zahlung ausgeblieben ist – häufig stecken Missverständnisse oder technische Probleme dahinter, die schnell gelöst werden können. Setzen Sie eine neue Frist für die in Verzug geratene Zahlung oder Vereinbaren Sie ggf. bei vorübergehenden finanziellen Schwierigkeiten des Mieters eine Ratenzahlung.

Weitere Gründe für Kündigungen des Mietverhältnisses
Das Ausbleiben der Miete ist eins von etlichen Szenarien, die Vermietern die Haare zuberge stehen lassen. Eine Kündigung des Mietverhätnisses ist dabei häufig der rettende Ausweg. Zu unterscheiden ist dabei zwischen fristlosen und ordentlichen Kündigungen:

Fristlose Kündigung

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, verpflichtet sich der Mieter bei Unterzeichnung des Mietvertrages dazu, sich an die vertraglichen Verinbarungen zu halten – bei schwerwiegenden Verletzung dieser Pflichten haben Sie als vermietende Partei das Recht, zu kündigen. Mögliche Kündigungsgründe könnten sein:

Eine nicht gestattete Unterviermietung an Dritte.

Ein Verstoß gegen die Hausordnung – beispielsweise nächtlich Ruhestörung oder andauernde Lärmbelästigung.

Die Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mieters gegenüber der Mietsache, beispielsweise, wenn vom Mieter eine Brandgefahr ausgeht oder unerlaubte Änderungen an der Bausubstanz vorgenommen werden.

Beleidigungen oder körperliche Angriffe.

Grundsätzlich gilt bei der fristlosen Kündigung die Beweispflicht. Kündigen Sie also als Vermieter das Mietverhältnis fristlos weil der Mieter jede Nacht bis spät in die Nacht Partys feiert und damit die Nachtruhe stört, müssen Sie dokumentieren, wann was vorgefallen ist.

Ordentliche Kündigung

Liegt keine erhebliche Vertragsverletzung vor, besteht die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung. Im Gegensatz zur fristlosen Kündigung gilt es hier, Kündigungsfristen gemäß der Mietdauer einzuhalten:

< 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist 5 - 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist > 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist

Abweichende Kündigungsfristen müssen im Mietvertrag festgehalten werden.

Folgende Gründe erlaubt es Ihnen als Vermieter, das Mietverhältnis ordentlich zu Kündigen:

(Nicht schwerwiegende) Vertragsbrüche.

Eigenbedarf – für sich selbst oder für nahe Verwandte.

Wirtschaftliche Gründe.

Vorgehen bei Beschädigungen durch den Mieter
Exit-Schild mit leutender Warnlampe darüber

Stellen Sie sich vor – Sie haben Ihr Immobilie vermietet und erhalten von Ihrem Mieter einen Anruf: Beim Anbringen eines Regals wurde versehentlich eine Wasserleitung in der Wand beschädigt, und nun gibt es einen Wasserschaden – solche Vorfälle kommen nicht nur unerwartet sondern sind auch mit erheblichen finanziellen Umständen verbunden. Damit Sie auch in solchen Situationen weiterhin ruhig schlafen können, ist es wichtig zu wissen, was Sie tun können, um nicht auf den Kosten für eine Reparatur sitzen zu bleiben. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, sollten Sie sich daher mit Ihren Rechten auseinanderzusetzen. Mit unseren Tipps für Vermieter bereiten wir Sie auf erforderliche Schritte vor, um effektiv und ruhig handeln zu können.

Prinzipiell muss der Mieter für Schäden, die grobfahrlässig oder unter Vorsatz selbstverschuldet entstehen, selbst aufkommen. Folgendes Vorgehen als Vermieter ist daher ratsam:

Beweisführung und Schadensdokumentation: Bevor ein Schaden durch den Vermieter entsteht, ist es wichtig bem Ein- und Auszug des Mieters Beweise zum Zustand der Immobilie zu dokumentieren. Dazu gehören Fotos und Beschreibungen im Übergabeprotokoll. Dies ist von besoderer Bedeutung, da die Entstehung eines Schadens durch den Vermieter nur so nachgewiesen werden kann.

Kommunikation mit dem Vermieter: Informieren Sie den Mieter schriftlich über den festgestellten Schaden und fordern Sie ihn zur Stellungnahme auf. Dies dient als Grundlage für weitere Schritte.

Fristsetzung für die Schadensbehebung: Geben Sie dem Mieter eine angemessene Frist zur Behebung des Schadens. Dies muss schriftlich erfolgen und sollte eine klare Deadline enthalten.

Geltendmachen von Schadensersatz: Sollte der Mieter für den Schaden verantwortlich sein und diesen nicht selbst beheben, haben Sie das Recht, Schadensersatz zu fordern. Hierbei können Sie die Kosten für die Reparatur durch einen Fachmann einfordern.

Rechtliche Schritte: Falls der Mieter sich weigert, für den Schaden aufzukommen oder diesen zu beheben, können Sie rechtliche Schritte einleiten. Dies kann von einer außergerichtlichen Einigung bis hin zu gerichtlichen Maßnahmen reichen.

Anspruch auf Zeitwert: Sollte die Reparatur eines Schadens nicht sinnvoll sein, haben Sie als Vermieter das Recht auf den Zeitwert des beschädigten Objektes. Dieser berechnet sich aus dem Neuwert abzuüglich der Abnutzung.

Erforderliche Erneuerung: Sollten Sie ein beschädigtes Objekt erneuern oder austauschen gilt auch hier der Neuwert: Mieter können lediglich für den Zeitwert belangt werden.