Maklerprovision: Das sollten Käufer und Verkäufer wissen

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten neue gesetzliche Vorgaben zur Verteilung der Maklerkosten. Im Kern bestimmen sie, dass ein Immobilienmakler einem Käufer grundsätzlich keine höhere Provision berechnen darf als dem Verkäufer. Der Gesetzgeber wollte damit insbesondere private Immobilienkäufer entlasten und verhindern, dass die gesamten Maklergebühren allein auf sie übertragen werden. Doch hat diese Neuregelung ihr Ziel tatsächlich erreicht?

Vor dem Inkrafttreten des Gesetzes konnte ein Makler mit dem Eigentümer einer Immobilie einen Vertrag schließen, nach dem die vollständige Courtage bei einem erfolgreichen Verkauf vom Käufer zu tragen war. Obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hatte, musste er in solchen Fällen selbst keine Provision zahlen. Mit dem Gesetz, dem der Bundesrat am 5. Juni 2020 zugestimmt hat, wurde diese Praxis bei bestimmten Immobilienverkäufen deutlich eingeschränkt.

Maklerkosten werden grundsätzlich hälftig geteilt

Die gleichmäßige Aufteilung der Maklerprovision gilt sowohl dann, wenn der Immobilienmakler mit Verkäufer und Käufer jeweils einen eigenen Maklervertrag abschließt, als auch in Fällen, in denen zunächst nur eine Seite den Makler beauftragt. Der ursprüngliche Auftraggeber, in der Praxis häufig der Verkäufer, muss daher mindestens die Hälfte der vereinbarten Provision selbst übernehmen.

Soll der Käufer ebenfalls einen Anteil der Maklerkosten tragen, muss zudem nachgewiesen werden, dass der Auftraggeber seinen Provisionsanteil bereits gezahlt hat. Erst wenn dieser Zahlungsnachweis erbracht wurde, darf der Makler die entsprechende Provision vom Käufer verlangen. Auf diese Weise soll sichergestellt werden, dass die Kosten nicht indirekt doch vollständig auf die Käuferseite verlagert werden.

Die gesetzliche Regelung betrifft vor allem den Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Voraussetzung ist dabei, dass der Käufer als Verbraucher handelt und die Immobilie somit nicht im Rahmen einer gewerblichen oder selbstständigen Tätigkeit erwirbt. Bei anderen Immobilienarten oder gewerblichen Käufern können weiterhin abweichende Vereinbarungen getroffen werden.

Maklerverträge müssen in Textform abgeschlossen werden

Mehr Rechtssicherheit besteht seit der Neuregelung auch bei der Frage, wann ein Maklervertrag wirksam zustande kommt. Verträge über die Vermittlung einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses bedürfen nun zwingend der Textform. Die Vereinbarung muss daher beispielsweise per E-Mail, Brief oder in einem anderen dauerhaft lesbaren Dokument festgehalten werden.

Eine rein mündliche Zusage oder ein Handschlag reichen für einen wirksamen Maklervertrag in diesen Fällen nicht mehr aus. Die Textform soll dafür sorgen, dass beide Vertragsparteien nachvollziehen können, welche Leistungen vereinbart wurden und welche Provision im Erfolgsfall zu zahlen ist. Dadurch lassen sich Unklarheiten und spätere Auseinandersetzungen über den Inhalt der Beauftragung besser vermeiden.

Welche Folgen hat die Regelung für die Immobilienbranche?

Ob die neuen gesetzlichen Bestimmungen tatsächlich zu langfristigen Veränderungen auf dem Immobilienmarkt oder zu einem anderen Kräfteverhältnis zwischen Verkäufern, Käufern und Immobilienmaklern geführt haben, wird unterschiedlich beurteilt. Die Auswirkungen hängen dabei unter anderem von den regionalen Gepflogenheiten und der jeweiligen Marktsituation ab.

In einigen Bundesländern war es bereits vor der Gesetzesänderung üblich, dass Verkäufer und Käufer die Maklerprovision zu gleichen Teilen bezahlten. Dort änderte sich durch die neue Regelung in der täglichen Praxis vergleichsweise wenig. In stark nachgefragten Regionen war es dagegen häufiger der Fall, dass Käufer die gesamte Maklercourtage übernehmen mussten. Für diese Märkte brachte das Gesetz eine deutlichere Veränderung.

Unabhängig von der Verteilung bleibt die fachliche Leistung eines professionellen Immobilienmaklers weiterhin mit Kosten verbunden. Seine Marktkenntnis, die Bewertung der Immobilie, die Erstellung der Vermarktungsunterlagen, die Suche nach geeigneten Interessenten und die Begleitung der Verhandlungen haben auch nach der gesetzlichen Neuregelung ihren Wert.

Die konkrete Höhe der Maklerprovision ist nach wie vor grundsätzlich frei verhandelbar. Der Gesetzgeber schreibt keinen festen Provisionssatz vor, sodass lediglich marktübliche Richtwerte und regionale Gewohnheiten Orientierung bieten. Verkäufer und Makler können daher individuell vereinbaren, welche Courtage für die zu erbringenden Leistungen angemessen ist.

Manche Eigentümer betrachten eine höhere Provision sogar als Hinweis auf das ausgeprägte Verhandlungsgeschick eines Maklers. Schließlich könnte ein Immobilienprofi, der den Wert seiner eigenen Leistung überzeugend vertreten kann, auch beim Verkauf einer Immobilie konsequent für die Interessen seines Auftraggebers eintreten. Aus Sicht eines Verkäufers kann dies bedeuten, dass ein verhandlungsstarker Makler gute Voraussetzungen mitbringt, um einen möglichst attraktiven Verkaufspreis zu erzielen.

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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